TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, cho rằng một trong những điểm các nhà đầu tư cần lưu ý trong năm 2026 là tín dụng bất động sản sẽ không tăng trưởng nóng.

Về hạn mức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng mức tăng trưởng chung khoảng 15% cho năm nay. Tín dụng cho vay với bất động sản về cơ bản sẽ không được vượt quá mức tăng trung bình này, trừ khi thị trường diễn biến đòi hỏi sự điều chỉnh.

Đáng chú ý, ông Lực chỉ rõ sự phân hóa trong chính sách điều hành: " Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản rõ ràng là kiểm soát ở mức độ chặt chẽ hơn. Còn cho vay để mua nhà đương nhiên chúng ta vẫn còn dư địa để cho vay tiếp vì năm vừa rồi tăng khá thấp ". Ngoài ra, tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp vẫn tiếp tục nằm trong nhóm được ưu tiên.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam, cho rằng việc lãi suất nhích lên vào cuối năm 2025 khiến tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn là điều dễ hiểu, nhất là khi nhìn lại những gì đã xảy ra vào năm 2022 - giai đoạn được xem là “cơn bão tổng hợp” của thị trường bất động sản.

Năm 2022, lãi suất toàn cầu tăng mạnh do Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) liên tục nâng lãi suất để đối phó với lạm phát leo thang. Lạm phát tại Mỹ và châu Âu đạt mức cao kỷ lục, kéo theo áp lực lên Việt Nam, buộc chính sách tiền tệ trong nước phải điều chỉnh để ổn định tỷ giá và dòng vốn. Lãi suất tăng nhanh đã tác động mạnh đến bất động sản, đặc biệt là các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền.

Chuyên gia đưa ra những lưu ý cho nhà đầu tư bất động sản 2026. (Ảnh: Minh Đức).

Không chỉ chịu tác động từ lãi suất, thị trường thời điểm đó còn đối mặt với hàng loạt cú sốc pháp lý và tài chính, từ siết phân lô tách thửa đến các vụ việc lớn liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp. Những yếu tố này cộng hưởng khiến giao dịch suy giảm mạnh, tâm lý nhà đầu tư xuống mức thấp.

Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, bối cảnh năm 2025 - 2026 có nhiều điểm khác so với 2022. Lãi suất Fed đã đi ngang trong năm 2024 và bắt đầu xu hướng giảm, trong khi lạm phát tại Mỹ, châu Âu và Việt Nam đều duy trì ở mức thấp và ổn định hơn nhiều so với đỉnh năm 2022.

“ Nếu năm 2022 là giai đoạn lãi suất tăng, lạm phát tăng và thị trường tập trung vào đầu cơ, thì giai đoạn hiện nay cho thấy một thị trường trưởng thành hơn, nơi người mua chú trọng nhu cầu thật, dòng tiền và yếu tố bền vững ”, ông nhận định.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng bất động sản năm 2026 sẽ không còn là thị trường tăng trưởng trên diện rộng. Thay vào đó, dòng vốn sẽ tập trung rõ rệt vào một số khu vực và phân khúc cụ thể.

Theo ông, Hà Nội đã trải qua giai đoạn tăng giá mạnh trong đầu năm, trong khi các động lực phát triển mới chưa thực sự rõ ràng. Ngược lại, khu vực TP.HCM mở rộng, cùng một phần Đồng Nai và Long An, đang hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi về hạ tầng, kinh tế và dân số, có khả năng trở thành tâm điểm của dòng vốn trong những năm tới.

Với quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao và nguồn lực đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, khu vực kinh tế phía Nam tiếp tục giữ vai trò đầu tàu. Trong ít nhất ba năm tới, Nhà nước tiếp tục ưu tiên nguồn lực cho khu vực này, với tổng mức đầu tư dự kiến gần 1 triệu tỷ đồng, chưa kể các dự án hạ tầng giao thông lớn như đường bộ cao tốc, vành đai… với khả năng triển khai hàng trăm km.

Về chính sách tín dụng, ông cho rằng “sẽ không có sự nới lỏng tín dụng bất động sản trên diện rộng. Thực tế, tính đến cuối tháng 11/2025, tín dụng toàn nền kinh tế đã tăng khoảng 16,3%, trong khi tín dụng bất động sản tăng gần 20%, cho thấy lượng tiền bơm ra thị trường khá mạnh. Tuy nhiên, dòng tiền này không tạo sóng đầu cơ rõ rệt, khiến cơ quan quản lý nhận diện rủi ro và chuyển sang kiểm soát chặt chẽ hơn, thay vì siết cứng.

Chính sách tín dụng thời gian tới sẽ mang tính chọn lọc, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực, các dự án chung cư nằm trong định hướng phát triển đô thị của Chính phủ. Những phân khúc này chính là phần nhu cầu thật mà Nhà nước đang hướng dòng vốn vào”.

Trong khi đó, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro tốt. Do đó, những nhà đầu tư vẫn dựa vào đòn bẩy cao, thông tin thiếu kiểm chứng và kỳ vọng "ăn nhanh" nhiều khả năng sẽ bị loại khỏi cuộc chơi khi thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh thực chất.

Nhìn về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu, bởi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng - yếu tố giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường năm 2026 nhiều khả năng sẽ không còn những cơn "sóng" tăng trưởng nóng lan rộng. Thay vào đó là một giai đoạn thanh lọc, nơi chỉ những doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, kiểm soát tốt chi phí và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn mới có thể trụ vững và hưởng lợi.

" Tựu chung lại, bất động sản trong năm 2026 không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà là phép thử sức bền, kỷ luật tài chính và năng lực tồn tại thực sự của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư ", VARS nhấn mạnh.