Sau giai đoạn duy trì ở mức thấp, mặt bằng lãi suất đã chính thức đảo chiều từ đầu quý IV/2025 khi nhiều ngân hàng đồng loạt nâng lãi suất huy động.

Tại một số ngân hàng, lãi suất tiết kiệm đã tiệm cận ngưỡng 8% ở các kỳ hạn dài, kéo theo áp lực chi phí vốn đầu vào tăng và thu hẹp đáng kể dư địa giữ lãi suất cho vay ở mức thấp.

Diễn biến này nhanh chóng phản ánh vào thị trường tín dụng nhà ở. Từ cuối tháng 11/2025, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà khiến mặt bằng lãi áp dụng cho vay mua nhà tăng thêm khoảng 1 - 2%. Mức lãi suất cho vay mua nhà phổ biến hiện nay từ 7 - 9%/năm trong thời gian ưu đãi từ 1-3 năm.

Chẳng hạn, BVBank áp dụng lãi vay 8,5%/năm cố định trong 12 tháng đầu; VIB áp dụng mức lãi suất ưu đãi 6,9-8,9%/năm trong 1-3 năm đầu; ACB áp dụng lãi suất 8,5-9,5%/năm, tùy kỳ hạn. Trong khi đó, lãi suất thả nổi cho vay mua nhà tại các ngân hàng phổ biến từ 11-14%/năm.

Đáng chú ý, một số chương trình cho vay ưu đãi cho khách hành cá nhân cũng đã bị thu hẹp hoặc dừng triển khai. Trong đó có các gói vay mua nhà dành cho người dưới 35 tuổi với lãi suất 5,2 - 5,5% cố định trong 3 năm. Thay vào đó là mặt bằng lãi suất mới, phổ biến từ 6,3 - 7% cho kỳ hạn ngắn và thả nổi theo thị trường sau ưu đãi.

Theo đó, BIDV đã chính thức dừng chương trình cho vay mua nhà ở đối với khách hàng dưới 35 tuổi. Thay vào đó, ngân hàng này triển khai gói vay mua nhà phổ thông, áp dụng cho mọi đối tượng. Hai gói lãi suất mới gồm 6,5%/năm trong 12 tháng (áp dụng cho khoản vay có thời hạn tối thiểu 36 tháng) hoặc 7%/năm trong 18 tháng (áp dụng cho khoản vay tối thiểu 60 tháng). Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất gửi tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 4 - 4,5%.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), dù Ngân hàng Nhà nước chưa thắt chặt tiền tệ nhưng áp lực lạm phát và xu hướng thận trọng của thế giới đang thu hẹp dư địa lãi suất thấp.

Áp lực lên thị trường bất động sản nhà ở

Các chuyên gia nhận định, việc chi phí vốn tăng lên khiến người trẻ không còn dễ dàng chốt hợp đồng mua nhà như giai đoạn trước. Theo đó, áp lực trả nợ kéo dài, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa thực sự ổn định, khiến nhiều người phải rà soát lại kế hoạch tài chính cá nhân.

Các chuyên gia đánh giá, nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, lãi suất cho vay năm 2026 nhiều khả năng sẽ vượt 10%/năm, gây áp lực lớn cho việc tiêu thụ sản phẩm vì người mua sẽ chùn tay, giao dịch sụt giảm mạnh và chính chủ đầu tư sẽ rơi vào thế khó.

TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc Đầu tư tài chính DG Capital cho rằng, tác động đầu tiên và rõ nét nhất của việc lãi suất tăng là thanh khoản trên thị trường suy giảm. Người mua nhà, nhất là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, sẽ thận trọng hơn trước khi vay vốn; nhà đầu tư cũng dè dặt trong việc mở rộng danh mục do lợi nhuận kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép kép: chi phí tài chính tăng trong khi dòng tiền quay vòng chậm, buộc nguồn cung mới bị thu hẹp.

Bà Mai Thanh Thảo - Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam cho rằng lãi suất tăng trở lại khiến người mua trẻ cân nhắc kỹ hơn về tài chính, song chưa tạo ra cú sốc đủ lớn để làm suy giảm nhu cầu ở thực. Dữ liệu của Savills cho thấy thanh khoản tại TP HCM và Hà Nội vẫn duy trì ở mức tích cực, với tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt tại các dự án mới mở bán, nhất là khi mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022 - 2023.

Dưới góc độ khách hàng, chị Tuyết Trinh, một nhân viên văn phòng hiện sinh sống tại quân Cầu Giấy (Hà Nội) - người đang có nhu cầu tìm mua một căn hộ chung cư trong khoảng tài chính 3,5 - 4 tỷ đồng tại khu vực ngoại thành phía Tây Hà Nội cho biết có thể phải dừng kế hoạch mua nhà do giá đã tăng quá cao trong khi phương án vay vốn đang ngày càng kém khả thi.

“Sau khoảng 2 tháng từ khi tham khảo thông tin qua môi giới về một dự án chung cư ở khu vực An Khánh, giá bán dự kiến (rumor) đã tăng khoảng 30% trong khi còn chưa hẹn ngày mở bán chính thức. Mua lại chung cư cũ thì giá cũng đã tăng quá cao, tiệm cận 100 triệu đồng/m2. Phương án tài chính vay vốn ngân hàng ngày càng khó khi lãi suất được điều chỉnh tăng, điều kiện cho vay siết chặt, thậm chí còn lồng các điều khoản về mua bảo hiểm mới giải ngân. Có lẽ gia đình tôi phải tính lại phương án mua sang thuê nhà để tiếp tục tích lũy thêm”, chị Tuyết Trinh cho biết.

Dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản, ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group khuyến nghị người mua nhà chỉ nên dành tối đa 50% thu nhập hàng tháng cho việc trả nợ, đồng thời chỉ vay tối đa 50% giá trị căn nhà. Việc vay quá nhiều dễ khiến người mua rơi vào trạng thái “ngợp” tài chính, nhất là trong bối cảnh thu nhập có thể biến động. Do đó, theo ông, càng vay ít thì mức độ an toàn tài chính càng cao.